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下半年樓市 風將吹往何方
1859年，狄更斯用"這是最好的時代，也是最壞的時代"作為《雙城記》的開頭；155年後，人們或許仍然可以使用這句話作為對2014年樓市下半場的預判。房地產整體遇冷，宣告其高峰增長時代的停步；市場以品質為王，或預示樓市未來調整的方向。下半年樓市，風將吹往何方？不妨聽聽專業機構人士的看法。
長沙世聯興業房地產顧問有限公司
董事總經理 王培文
淡市背後是結構性調整
上半年關鍵詞：結構性調整
下半年關鍵詞：調整好心態
仔細觀察大數據，就能發現2014年長沙面對的不僅僅是淡市，更是長沙樓市多年來快速發展後理應展開的結構性調整。從住宅市場來看，"剛需"仍占主流，但有數據表明，繼首置型"剛需"多年高歌猛進之後，首改型"剛需"正逐步成為左右市場更重要的力量。這一趨勢也表明在本輪淡市中，不僅需要通過簡單直接的低價來激發首置型"剛需"的置業沖動，更需要通過堅實可靠的物業價值來贏取首改型"剛需"的一顆芳心。
其次，從商辦市場來看，更為殘酷的結構性調整也在淡市中拉開帷幕。過去的3年間，供求本質上的差距將直接導致商辦物業在本輪淡市中經歷相較住宅市場更直接的沖擊。而這種沖擊也將會引導長沙商辦市場走向成熟，更註重產品差異化，以及對後續經營的重視程度。
對於下半年，預測的事情不必多說。淡市不太可能迅速結束，購房者的觀望情緒也不會轉眼間煙消雲散。在淡市中，放好心態，回歸營銷本質，專註產品價值的挖掘與提升，致力於購房者置業心理的微妙把握--依舊是一條永不過時的好路子。
湖南合富輝煌房地產顧問有限公司
董事總經理 楊虹薇
樓市探底調整，後市可期
上半年關鍵詞：表現不佳
下半年關鍵詞：競爭激烈
2014年以來，全國房地產市場普遍表現不佳，一方面是價格下跌築底，另一方面是新房成交量的下滑。此前因為高推貨、高去化，各房企庫存壓力並不明顯，當前市場環境的變化，成交放緩，庫存壓力隨之而現。按照長沙上半年月均去化55萬平方米的銷售速度，長沙庫存量的銷售周期大約在23個月。樓市已經沒有以前的瘋狂，進入調整期。
雖然整體上市場環境不佳，房產銷售面臨著較大的困難，但也有許多項目在逆勢下取得瞭不錯的銷售業績。我認為下半年的房地產市場將是極度考驗開發商和代理商實力及智慧的半年，激烈競爭下"強者"、"慧者"存，"弱者"及"愚者"面臨出局困境。營銷策略運用得當，也可以在逆勢中取得好的銷售量。
總體上，我們對下半年市場持樂觀態度。雖然不排除下半年房地產市場繼續下行的可能，但也要看到利好因素。譬如經濟微刺激，貨幣政策中性偏松；政策走向有利，長沙下半年政策調整放松的可能性大；中央保障合理住房要求，剛性客戶購房需求將得到釋放；促銷、優惠廣度和力度的加大；長沙城建配套的完善及其他城市積極因素。
克而瑞湖南區域總經理 潘旭尉
長沙樓市會有局部結構性調整
上半年關鍵詞：調整
下半年關鍵詞：理性
長沙新房市場會有局部的結構性的調整，但幅度不會太大。上半年，基於CRIC對成交量的監測，開發商的"以價換量"的促銷策略，仍然能夠獲得市場的響應，價格大幅下降的可能性較小。其次，從供應上看，目前供應的樓盤多是去年或前年拿的地，2013年長沙市土地成交平均樓面價為2817元/㎡，開發商拿地成本較高，在市場沒有繼續惡化的情況下，開發商本身的價格調整空間不大。
對於下行周期，從開發商的角度看，由於2013年市場的良好表現，導致瞭對於2014年市場的樂觀判斷，在產品開發供應和價格策略上的預期較高。到年底，各大開發商對市場的變化會有更加理性的判斷，制定年度的開發策略和營銷策略時會更加符合市場周期變化的特征和需求的特點。良好的資金回籠，會帶動價格的穩定和上調。
從消費者的角度看，目前各種救市的傳聞、存款準備金率下調、首套房信貸政策放寬等信息，都會通過媒體渠道觸動和穩定消費者的信心。其實，消費者的購房消費並不是非常理性的，他們很容易受到開發商營銷策略的引導。到年底，開發商逐步降低市場銷售速度和價格的預期後，隨著2014年上半年以價換量帶來的資金回籠，價格逐步堅挺，自然會引發消費者對於價格上漲的預期，引發其購買的決策。
湖南天音房地產經紀有限公司董事長 撒韜
市場中，強者最終將勝出
上半年關鍵詞：亂戰
下半年關鍵詞：血戰
長沙的樓市上半年幾乎是在毫無預兆中進入亂戰的，從洋民間房屋信貸缺錢急用哪裡借錢湖片區的藍光COCO蜜城降價開始，降價的風潮迅速蔓延到金星北、南城、武廣，直到價格一直被稱為最堅挺的梅溪湖板塊。遺憾的是，幅度較大的促銷並未換來銷量的攀升，上半年銷售前十強企業的銷售面積同比出現下降，這也是若幹年來的第一次。這隻能說明，這次危機是整體經濟下行的一個縮影，而非行業政策導致。這同時也意味著，過往用來度過危機的方式這一次未必管用，對於所有業內人士，這都是一場巨大的挑戰。
如果上半年還有猶豫觀望的開發商遲遲不願加入降價促銷的陣營，那麼下半年隨著全年任務指標的壓力，信貸信托的還款壓力，更多的項目會加入這場沒有贏傢的血戰。
從全國范圍內體現的行業壟斷性加強，也將在長沙市場得到反映，對一個長期供大於求的競爭型市場，也是時候淘汰落後產能瞭。血戰短期沒有受益者，但市場的萎縮是不均勻的，中長期將使長沙樹立幾個大型開發商，並使項目少、管控弱、抗風險能力低的企業逐漸退出市場。
&信用貸款房貸銀行利率比較缺錢急用哪裡汽車貸款emsp;長沙中盛行房地產代理有限公司總經理 謝晟
接下來一年半或現市場井噴
上半年關鍵詞：現金為王
下半年關鍵詞：或迎井噴
回想前6個月，長沙樓市是以"現金為王，以價換量"作為市場主旋律，各個大小開發商推盤日趨謹慎，推廣預算一壓再壓，推廣渠道逐漸由線上轉入線下。而購房者觀望情緒逐漸加重，買漲不買跌的心態持續升溫，商品房交易進入買方市場。4月至今，二級市場一片哀鴻遍野，滿城盡帶"低(低首付)"、"轉(轉介)"、"行(行銷拓客)"。入主長沙的各大一線房企為瞭更好地完成年中沖刺，奇招迭出，令人應接不暇，手段為"以價換量"，目的基本聚焦在"現金為王"。
前10年房地產市場在波峰波谷之間的轉換，樓市進入下行通道的周期一般不超過8個月，對照以往的下行和上行周期，看似長沙樓市已經觸底，可整裝待發。但地根、銀根等政策的變化趨勢仍是影響2014年下半年乃至2015年整體樓市的基本因素。維穩、奮進或將是2014年中國樓市的主旋律。但是2014年下半年和2015年全年，長沙或將會有一個全新的購房群體集中井噴。日前，長沙已確定2014年擬新增42個棚改項目，預計投資520億元。這將為長沙帶來一個數量不小的需求，對長沙樓市的影響不容小覷。
北京盛世力泓(長沙)廣告有限公司總經理 胡綱
長沙樓市，給點陽光就會微笑
上半年關鍵詞：緩慢下行
下半年關鍵詞： 有望升溫
作為中部省會房價窪地，長沙房價漲幅這四年來一直不溫不火。所以，即使遇到一線城市所謂的明顯下行期和上漲期，長沙市場也不會大起大落，這由長沙城市發展水平、城市空間佈局、城市消費水平、城市經濟實力的"市情"客觀決定。
2014年上半年，長沙房地產市場處於緩慢下行趨勢，市場隨大流出現觀望情緒。這不會影響長沙地產大趨勢，隨著國傢分類調控，限購放開，地產調控和市場真正回歸理性，長沙會緩慢上行。而且，長沙整個城區在加速擴張，多中心佈局已顯雛形，按照城市發展規律來看，城市緊缺資源(包括相關聯房地產)整體價格會上揚，再加之隨大勢長沙在房地產調控政策方面必然會出"硬菜級"利好，如若利好實施細則擇日頒佈，也將升溫市場行情。
長沙中地行董事總經理 彭龍如
也許是最壞也是更好的時代
上半年關鍵詞：快跑
下半年關鍵詞：求穩
2014年上半年樓市下行壓力是顯而易見的。因此整體形勢可以用"應市快跑"來總結，加速去庫存、以價換量成為上半年的核心表現。但縱觀長沙樓市上半年的促銷大戲、價格大戰，看似硝煙四起，實質上開發商的調整幅度仍然是有限的，更多的是一種營銷手段。長沙依然是之前的那個供銷放量、穩中求進的長沙。
2014年下半年我期望的核心主題是"求穩"。政治和經濟大背景決定目前貨幣信貸政策依然是樓市最強緊箍咒，短期或者中期之內難以直接松綁。如果貨幣政策進一步寬松，樓市才會迎來曙光。從中遠期來看，中國樓市也許將隨著大背景步入另一個時代，一個強者更強、弱者淘汰的大整合時代，這也許是更壞更糟糕的時代，但也許也是更和諧更美好的時代。適者生存，求勝之道在於市場、在於供需、在於客戶，發展商及相關企業隻有用心打造契合市場需求的產品，紮實做好品質和服務，練好內功，才能在新的時代立於不敗之地。
長沙鑒略房地產營銷有限公司總經理 宋欣
擠壓泡沫，價值將主導樓市
上半年關鍵詞：冷靜慎行
下半年關鍵詞：擠壓前進
回顧2014年上半年的長沙樓市，可以形容為"冷靜慎行"。基本表現為"降價下行觸底惡戰、熱門土地價高慎入"。全城降價並未引發一波搶購潮，反而加重購房者觀望情緒，觸底成效不佳。
值得關註的是，在這樣的市場中仍有部分房產受歡迎，如低價剛需保障房、安置房、定向房成勁銷產品，說明長沙結構性剛需仍占相當一部分比例。隨著地鐵2號線開通，帶動地鐵沿線商鋪、二手房等交易火熱，說明長沙優質產品熱銷。低價剛需和熱門商鋪是上半年支撐樓市的關鍵。土地市場則更加冷靜，不僅供應大幅減少，成交也乏力。
下半年整體市場將依然在此氛圍中前進，短期上行有限。但市場對於真正價值的認可將逐漸顯現出來。大發展、大降價的時代已終結，各不同區域板塊、各不同類型產品的市場表現將不斷分化。過去"一榮俱榮、一損俱損"的價值泡沫將受到擠壓，可以說是"區域產品分化、價值引領樓市"。隨著購房者理性化和配套完善化，價值將真正主導樓市。
地產逐漸步入"平衡市"
上半年關鍵詞：深滑
下半年關鍵詞：平衡
2014年過半，長沙樓市顯現"深滑"之跡象。雖大勢不佳，但仍有些許亮點。
一是精耕細作的品牌領跑市場。以龍湖、金茂為代表的品牌樓盤，先後推出系列"事件+營銷"的活動，吸引瞭市場的眼球；二是佈局地級城市的全國性企業開始大有斬獲，以恒大、保利為代表的大鱷在常德、郴州、嶽陽等地市的表現非常優秀；三是大品牌應對"熊市"的經驗起瞭關鍵作用，萬科的"打劫開發商"，華遠"2萬中公寓"等都與全國經驗有密切關系；四是個別中小開發商也另辟蹊徑，取得不錯業績，江河東瀾灣和勤誠達新界的操盤有可圈可點之處。
下半年，長沙樓市仍無破局良方，在無政府強力救市的前提下，成交仍會低迷。但是"十一"前後，開發商會走向兩極分化，"無資金、無技術、無品牌"的小公司將會跑貨走人，成熟的品牌開發商將逐步統一江湖，屆時，樓市將企穩，故上半年是"熊市"，下半年是"由熊市轉平衡市"，人們不應該再企望有"牛市"，中國地產行業進入長時間的"平衡市"。
下半年將是購房者機遇點
上半年關鍵詞：誤判
下半年關鍵詞：機遇
樓市上半場，對收入預期、收緊的房貸政策、輿論唱空、去年樓市翹尾導致的樂觀情緒等四大誤判，讓購房需求被過度壓抑。
樓市下半場，將是剛需購房群體的購房機遇點。短時期看，長沙市場整體供大於求，從緊的貨幣政策進一步加大房企回款壓力，市場濃厚的觀望情緒導致房企割肉求量，這三個方面的原因使得購房群體在下半年買到比較合適的高性價比房子。
長期來看，湖南入戶限制放開，至少催生2000萬的進城購房需求；長沙市新增42個棚戶區改造，將釋放約4萬戶購房需求；滬昆高鐵湖南段有望今年通車，交通物流樞紐型城市紅利，進一步推動長沙經濟持續快速發展，城市人口吸附力進入快車道。新催生的和被壓抑的需求遲早都需要入市購房；在經濟大形勢得到穩定、長沙經濟持續彎道超車下，房價短時間的調整後必回歸到穩定上漲的軌道上。
本版文字整理 張洋子 孫占鋒
本版圖片均為資料圖片
新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2014-07-18/09054301717.shtml
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