中小房企生存之道 公關送禮費用占總成本超一成
【廣廈會客廳第78期：城市新商圈蓄勢待發】
5月15日凌晨，萬澤股份(000534.SZ)公告瞭重大資產重組後的利潤實現情況說明。顯示通過向大股東非公開發行股份，購買大股東萬澤集團手中萬澤地產及常州萬澤天海兩個公司後，兩公司2011年及2012年累計實現凈利潤近1.73億元。
而就在一周前，此次資產註入主角之一的萬澤地產，網上爆出一份自2008年開始的"送禮清單"，涉及向深圳、北京等地近百名政府人員贈送800~2000元不等的禮金禮品，以換取"理順外圍公關關系"。彼時的萬澤地產苦於項目開發艱難，難言銷售樂觀。同樣，作為上市公司的萬澤股份也面臨利潤節節下滑的局面。
但在"理清關系"，成功開發深圳一個項目後，萬澤地產開始進入收成期，成功扭轉上市公司的頹勢。這一故事，充分反映瞭國內中小房企的生存現狀，一兩個項目就能支撐一傢上市公司，但獲取新項目的難度，開發項目的進度都與有關部門土信貸苗栗通宵土信貸的"公共關系"緊密相連。
不能說的秘密
送禮清單中僅深圳稅務系統就有11名官員涉及其中。
這些加蓋瞭公章，附帶有萬澤股份董事長林偉光簽名"送禮清單"，顯示瞭從2008年中秋節開始，多次向北京、深圳各個部門官員送禮，涉及的官員職級，從部門負責人一直到辦事人員。
其中一份"2009年春節慰問有關人員的請示報告"中言道："為理順外圍公共關系，本著'節約費用、立足現狀、重在實效'的原則，擬準備在春節前對外部有關人員進行節前慰問，累計金額約16萬元。"清單還清楚列明瞭收禮人員的單位、級別、名單、額度等信息，僅深圳稅務系統就有11名官員涉及其中。
5月13日，《中國經營報》記者從深圳地稅局新聞發言人楊龍中那裡瞭解到，該局已經對此事進行瞭解與核實，但名單所列的員工職務與事實有部分出入，需要進一步調查考證。有本地媒體致電深圳福田國稅局，該局工作人員稱，清單中所列的"福田國稅科長孫某"確有其人，但具體情況正在調查中。
但對於這些文件，萬澤股份及大股東萬澤集團都矢口否認，萬澤股份董秘黃曼華在接受媒體采訪時表示："事件是虛假的，公司保留追究法律責任的權利。"萬澤集團總經辦經理王國英也表示，這些文件純屬偽造，因為既然是"內部文件，就不存在加蓋公章的必要"，王國英認為"這實為欲蓋彌彰"。
相對於公司管理層的激烈表現，萬澤股份的股東卻表現淡定，事情爆發翌日，萬澤股份還小幅上漲瞭0.6%，其後該股份跟隨大市上下，並沒有出現劇烈波動。"這是一件大傢都很明白的事情，"萬澤股份的股東王宇力表示："在中國辦企業就不可能不支出公關招待費。"
記者通過某上市地產公司的公關部門負責人林先生瞭解到，房地產行業更為特殊，因為涉及的政府部門多，而且每一個部門都可以影響房地產項目的開發流程。
林先生表示，房地產項目如果要取得開工資格必須取得"四證"，包括《土地證》《建設規劃許可證》等，這就涉及國土部門、規劃建設部門。"如果這是一個舊城改造工程或者是旅遊商業項目，還要打通政府舊改部門、環保部門、旅遊部門等環節。"其告訴記者，每一個環節錯位都會讓項目開工遙遙無期。
開工後，因為房地產涉及預征土地增值稅、城市建設費等多達近20項各種稅費，所以稅務系統必須有很好的關系，再到工程驗收階段，消防、人防、排污等等又決定瞭工程能否順利驗收，是否具備"收樓資格證"。"有些中小房企這些用於公關、打點的費用可占開發總成本的10%以上。"林先生表示，這些關系沒理順會直接影響項目銀行貸款率利最低貸款償還方式信貸年息的開發周期。
公關的作用
舊城改造對於開發商的公關能力要求更高。
2009年前後的萬澤地產確實處於"公司內外總體不容樂觀的經濟形勢"。從2008年開始，上市公司萬澤股份的凈利潤就每年遞減，到2011年第一季度就虧損瞭1377萬元。對於這種狀況黃曼華表示，主要是沒有新樓盤竣工所致。
翻翻萬澤集團的歷史，該公司早在1996年就介入房地產行業，但在2007年開發完深圳一個項目後就鮮有項目入市。2009年前後開始大力開發位於深圳香蜜湖以及常州太湖的項目，另外，公司位於北京的兩個項目都處於開發階段。這都需要政府部門的"通行證"，而公司也急於加快開發周期。
但顯然當時很多努力都取得瞭不錯的回報，經過3年的開發銷售，萬澤深圳香蜜湖項目2012年第一期銷售瞭187套房子，簽約收入達到11.5億元。項目的第二期也進入開發周期內，將會成為未來3~5年萬澤的主要利潤來源之一。
年報數據顯示，該項目當年有近5.7億元的資金入賬，占上市公司總體收入比例超過九成，而毛利率更高達55.55%。這使得萬澤股份在深圳地區的銷售毛利率也接近55%。
但對於萬澤股份而言，這依然不夠。2011年底，為瞭順利將地產業務註入到上市公司，當時萬澤集團曾承諾，置入的資產2011年至2013年三年累計實現的凈利潤額為3.7145億元，如果達不到要求，萬澤股份可決定按照人民幣1元/股的價格向萬澤集團回購相應的萬澤股份股票，並予以註銷。相對於3.27元/股的發行價格，如果利潤不達標，大股東相當於損失瞭近5億元的資產。
而資料顯示，2011年與2012年萬澤股份共實行1.73億元的凈利潤，還有近2億元的凈利潤有待今年完成，這依然有不小的壓力。
該公司除瞭依賴現有的兩個項目回報外，近年在深圳的另一個重點投資項目是深圳的舊城改造鑫龍海項目。
舊城改造對於開發商的"公共關系"能力要求顯然更高，早在2011年，萬澤集團就承諾如果未能在當年12月31日前取得該項目的土地使用權，則回購股份並承擔相應賠償責任。其後該承諾日期更改為：2012年12月31日前取得深圳市政府關於城市更新項目立項。
但直至2012年12月29日，公司隻能向深圳城市更新辦公室提交項目資料，取得材料收文回執，並沒有取得更新項目立項。這導致萬澤集團不得不按照股東大會的決議，將回購股份的保證金劃給上市公司。按照該次股東大會的決議，大股東隻向萬澤股份支付保證金，但暫不交割股份，這等於給瞭萬澤集團一定的時間。
中小房企的生存之道
萬澤股份的例子很好地反映瞭國內中小房企的發展遭遇。
多番努力後，4月9日，深圳龍崗更新辦向該市規劃國土管理局發出核定意見函：認為改造必要，更新基本符合申報要求，有占地超過80%的地塊業主同意更新。有業內人士估計，這一項目如果順利推進，開發價值可高達10億元。這對於萬澤股份這類中小房企而言，無疑又是一針強心劑。
萬澤股份的例子很好地反映瞭國內中小房企的發展遭遇，由於A股市場對於房企融資早早地舉起瞭禁令，在國內上市的房企基本不可能通過資本市場融入資金，而銀行資金甚至信托資金隻能限制用於項目開發。
各地政府對於繳納土地出讓金的時間限制得非常嚴，基本都要求在兩年內繳納完畢。中小房企如果想購入新土地，隻能自籌資金或者是私人借貸。
另一方面，一些在境外上市或者大股東實力雄厚的大型房企，可以在海外融入大筆的低成本資金。"所以，如果是公開的土地拍賣市場，我們是毫無競爭力的。"一位小型上市房企的董事長曾對記者表示，中小房企隻能通過原有的一些項目，或者原有的一些"關系"來獲取新機遇。
新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-05-19/01163177908.shtml
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