對限貸松綁傳聞狂歡還太早
近日，市場傳聞稱"首套房認定標準將放松"，"四大行將發佈政策，隻要房貸餘額還清都算首套房"。但昨日，四大行均信貸彰化和美信貸表示目前尚未有明確信息發佈。
就目前來說，我仍然認為，央行和銀監會是房貸政策調整發佈最權威的部門，隻要這兩個部門沒有公開表態或者發佈，都不能"確信"。不過，既然傳聞如此盛行，也可能不是空穴來風，起碼決策層討論或者說動議過。
從風險控制角度來看，商業銀行對於還清房貸者或者雖然有房但沒有貸款者視同首套房貸款，僅從貸款認定角度沒有任何問題，有多套房作為保證，其貸款風險更低。僅從商業銀行角度看，還清貸款後再貸款買房，理所當然應該算作首次購房貸款。從這個角度松綁房貸，在正常情況下，商業銀行應該有放貸的積極性。
從抑制投資投機性購房角度看，如此松綁限貸無異於支持助長樓市投資投機行為。現行的制度設計已經兼顧瞭自住型住房和改善型住房需求，比如：第一套自住型住房在首付款和貸款利率上都給予瞭優惠；第二套改善型住房也允許貸款，隻不過是首付款比例上調到6成，貸款利率為基準利率的1.1倍。如果調整為認貸不認房，那麼，就給投資投機炒房提供瞭機會，比如：無論有幾套房隻要沒有貸款，都可以繼續利用貸款籌資購房，然後賣掉後還清貸款，再次貸款買房，循環往復投機炒房。這需要決策者慎重考慮決策。
房貸政策調整為"隻要房貸餘額還清都算首套房"，無異於是樓市調控政策的重大變動，也是房貸政策的較大松動。這對於目前低迷的樓市可謂重大利好。這是開發商、樓市春天派們聞訊晝夜狂歡的原因。歡欣鼓舞的開發商預言：如此放松房貸，雖然"金九"失色，"銀十"必將光芒四射。"一旦限貸松綁，配合四季度供應高峰，沖刺全年銷售指標才有可能，否則今年鐵定完不成任務。"
然而，開發商們不能高興過早。一方面權威部門至今沒有發出房貸政策調整的確切消息頭前重劃區怎麼貸款比較會過件信用貸款房貸銀行利率，足以看出尚處於討論或者說猶豫不決階段。能夠使得開發商美夢成真尚存變數。
正如此前放松限購政策時一樣，給市場預期釋放出樓市低迷程度比表面表象嚴重得多的訊息，這次動議松綁限貸政策釋放出樓市可能惡化的市場信號。在這種市場心理下，自住型需求可能更加謹慎，更加不敢於出手，更加等待更低價位；投資性投機性需求也許會更不敢出手購買，甚至趁機出手手中擠壓的存量房。這必將促使低迷的樓市更加低迷，下跌的房價繼續走低。絕不能忽視中國傳統的買漲不買跌的心理預期。
在上述市場預期驅使下，既是房貸政策調整為"隻要房貸餘額還清都算首套房"，銀行出於房地產市場整體風險考慮，也不會盲目開閘放水放貸，利率也不會優惠到哪裡去。商業銀行也許與購房需求心理預期一樣會更加謹慎，更加懼怕整體性樓市風險來臨。
自住型、改善型住房需求者應該密切觀察央行和銀監會在房貸政策上的權威消息發佈，絕不能輕信媒體傳聞炒作就匆忙出手購買。筆者分析，即使房貸真的松綁松動，隻能預示著樓市從低迷到惡化，釋放出的是房價走低不可逆轉的信號。出手購買同樣要謹慎。
總之，開發商對於松綁房貸不必過早狂歡；無論是自住型還是改善型需求都應該繼續觀察觀望。
新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-09-24/08064475363.shtml
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